El rincón del inversor, Federico Tessore

Los ladrillos suben contra viento y marea

By On julio 20,17

Key Biscayne, Estados Unidos – Según un estudio que se publicó la semana pasada, durante la última década los activos inmobiliarios fueron una muy buena inversión en Argentina. Aumentaron a un ritmo del 10% anual, el mismo aumento promedio que tienen las acciones de Estados Unidos. 

Nada mal para una inversión con menor riesgo y con más conocimiento para el inversor argentino. El diario El Cronista decía lo siguiente sobre este tema: 

“Hace 10 años, con u$s 84.000 podía accederse a un departamento de 70 metros cuadrados en el barrio porteño de Belgrano. Hoy esa unidad cuesta u$s 208.000. Con u$s 125.000 había acceso a un piso de 100 metros en Palermo en 2007. Actualmente ese mismo departamento cuesta u$s 331.000 y con el presupuesto que demandaba una década atrás, hoy no alcanza para comprar una unidad de las mismas dimensiones ni en Constitución, el barrio donde el metro cuadrado es más económico. 

“Los valores de los departamentos en Capital Federal se duplicaron en promedio en los últimos 10 años y hoy tocan récords en dólares. Según datos de relevamientos del mercado, como los de Reporte Inmobiliario y Properati, hoy no se consigue en toda la ciudad pagar el metro cuadrado a menos de u$s 1500. En la otra punta, el barrio porteño más caro se consolida sobre los u$s 5300, en Puerto Madero. Una zona de costo medio y muy demandada como Caballito pasó de costar u$s 1100 en 2007 a los actuales u$s 2450, es decir que una década aumentó más de 120% en dólares.” 

Dos consideraciones importantes respecto a estos números. 

La primera es que ambos valores, el del 2007 y el del 2017, son precios publicados. No son precios reales de venta. Esto implica que no son rendimientos reales de los inversores, sino rendimientos teóricos. 

Para tener el rendimiento real de la inversión hay que considerar el precio final de venta. Que puede estar mucho más abajo que el valor publicado. Entre un 10% y un 25% según la urgencia de venta. Y luego los costos de la venta, que incluyen las comisiones, gastos e impuestos. 

Una vez considerados estos dos factores se puede llegar a una conclusión un poco más exacta. De todas formas, aun con estos números sigue siendo una buena inversión. Supongamos que en vez de ganar un 100% o 120% el inversor gane un 70% u 80% en diez años. 

Sigue siendo atractivo. 

Pero… ¿qué puede pasar de aquí en más? 

Hace algunos meses atrás compartía contigo mi visión de que los precios tenían que bajar. En la nota “Los precios de los inmuebles se van a destruir”, justifico la visión de por qué el mercado inmobiliario tarde o temprano puede entrar en una espiral descendiente. 

Si te interesa el tema, no dejes de leerla. Por un lado te muestro como los precios de los inmuebles en nuestro país están en un máximo histórico si los medimos en pesos ajustados por inflación. Y por otro te muestro cómo un activo que tiene tan poca rentabilidad, como los inmuebles hoy, no puede seguir viendo crecer sus precios para siempre. 

Pero en definitiva, más allá de estos dos factores, el futuro de los inmuebles en la Argentina estará atado a la evolución de la economía argentina. Si ésta encuentra la forma de recuperarse, hay chances de que mi pronóstico sea equivocado. 

Pero si la economía no encuentra la forma de encontrar una manera sustentable de crecimiento, la presión sobre el mercado inmobiliario puede ser muy fuerte. Por un lado porque las dos variables que te mencionaba recién le imprimen presión a la baja a los precios. Y por otro lado, porque una depresión económica va a amplificar estos factores. 

Y esto puede implicar que las bajas, que están tardando muchos años en llegar, se pueden dar mucho más rápido y de una forma mucho más pronunciada de lo que imaginamos. 

Por ello hoy es un excelente momento para diversificar tus inversiones si todo tu patrimonio está en inmuebles. Si podes vender a buen precio, aprovechá, hacelo y armá una cartera más diversificada. Éste puede ser el mejor seguro ante cualquier ajuste que pueda ocurrir en el mercado inmobiliario durante los próximos años. 

Te deseo un excelente jueves de inversiones, 

Federico Tessore

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